이 글에서는 2025년 36회 공인중개사 자격시험시험 일정과 접수 방법, 시험 과목과 출제 범위, 합격률과 난이도 분석까지 자세히 살펴보았습니다.
2025년 36회 공인중개사 자격시험
2025년 주요 변경 사항
✅ 응시 결격사유 소멸 기준일 변경
- 부정행위·자격 취소 이력이 있는 응시자는 합격자 발표일까지 제한 기간을 채워야 지원 가능합니다.
| 구분 | 기존 | 변경 |
| 응시 결격사유 소멸 기준일 | 시험시행일 전일 | 합격자 발표일 (2025.11.26) |
✅ 장애인·임산부 등 편의 범위 확대
- 시간 연장 폭 다양화: 1.2배·1.5배·1.7배 선택 가능
- 임산부 화장실 이용 허용: 임신확인서 제출 시 교시 중 이동 가능(시간 연장 불가)
- 온라인 증빙 업로드 기능 도입: 원서접수 단계에서 편의 신청·서류 제출 일괄 처리
✅ 모바일 원서접수 전면 시행
- 큐넷 모바일 앱에서 사진 등록·결제까지 원스톱 진행.
- 사진 규격: 여권용 3.5 ×4.5 cm·최근 6개월 내 촬영본.
- 모바일 접수에 익숙하지 않은 수험생은 사전에 회원가입·앱 업데이트가 필수
1차·2차 시험 일정
| 구분 | 1차·2차 시험 동시 접수·시행 |
| 정기 원서 접수 기간 | 2025.8.4(월) 09:00 ~ 8.8(금) 18:00 |
| 빈자리 추가 접수 기간 | 2025.9.29(월) ~ 9.30(화) 18:00 |
| 시험 시행일 | 2025.10.25(토) |
| 가답안 공개 및 의견 제시기간 | 2025.10.25(토) ~ 10.31(금) |
| 합격자 발표일 | 2025.11.26(수) |
| 최종정답 발표기간 | 2025.11.26(수) ~ 2026.1.24(토), 성적 열람 60일간 |
시험 장소
공인중개사 시험은 전국 17개 시·도별로 지정된 중·고교·대학교 캠퍼스에서 치러지며, 수험생이 원서접수(Q-Net) 단계에서 직접 시험 지역과 시험 장소을 선택할 수 있습니다. 원하는 지역이 마감되면 인접 지역으로 접수해야 합니다.
- 접수 첫날 09:00 정각 접속: 인기 고사장(서울·경기 남부)은 10~20분 만에 마감됩니다.
- 2차 후보지 장소 확보: A학교 마감 시 B·C 후보지를 미리 정해두면 당황하지 않습니다.
- 교통편 체크: 시험 당일 지각은 ‘결시’로 간주되므로 대중교통·주차 여건을 사전 확인합니다.
- 빈자리 추가접수(9월 29~30일) 활용: 환불 인원 발생분이 풀리므로 원하는 학교를 다시 노려볼 수 있습니다.
시험 시간 & 준비물
⏹️ 입실 시각
- 1차 - 09:00까지
- 2차 - (1교시) 12:30까지, (2교시) 15:10까지
- 교시별 입실시간 이후 입실 불가이므로 최소 30분 전 도착 권장
⏹️ 시험 시간
- 1차 1교시 - 09:30 ~ 11:10 (100분)
- 2차 1교시 - 13:00 ~ 14:40 (100분)
- 2차 2교시 - 15:30 ~ 16:20 (50분)
⏹️ 시험 당일 필수 준비물
- 신분증: 주민등록증, 운전면허증, 여권 등 실물·모바일 모두 인정신분증 범위 확인
- 흑색 사인펜 2자루
- 수정테이프
- 아날로그시계
응시자격 및 결격사유
학력·경력 등 제한 없이 누구나 응시 가능하지만, 다음 두 경우는 제외됩니다.
- 공인중개사시험 부정행위 처분일로부터 5년 미경과자
- 공인중개사 자격 취소일로부터 3년 미경과자
- 공인중개사 자격 취득자
시험 원서 접수 방법
1️⃣ 회원가입 & 본인인증
- 큐넷 공식 홈페이지 PC / 큐넷 모바일 앱 모두 접수 가능.
- 모바일은 패스 앱·간편 인증 지원.
2️⃣ 사진 파일 업로드
- 사진 규격: 3.5 ×4.5 cm, 6개월 이내 여권사진, JPG 200KB 이하 권장.
- 자격증에 그대로 인쇄되니 해상도·배경(흰색) 확인 필수.
3️⃣ 응시 구분 선택
- 2차만 응시할 수 있는 ‘1차 면제자’(2024년 1차 합격자)는 반드시 2차만 체크해야 면제 유지.
- 착오로 1.2차 동시 접수 시 면제 포기로 간주되어, 지난 1차 점수 무효 처리.
4️⃣ 시험지역·시험장 선택
- 선호 지역(서울·경기) 조기 마감되면 타 지역으로 이동할 수밖에 없으므로 여유 옵션 미리 파악.
5️⃣ 응시수수료 결제
- 1차: 13,700원 / 2차: 14,300원 / 1,2차 동시 응시: 28,000원.
- 가상계좌 발급 시 입금 지연 → 자동 취소 주의.
- 환불규정: 8월 8일까지 전액, 8월 15일까지 60%, 10월 15일까지 50% 환불 신청 가능/ 빈자리 접수 취소 시 50% 환불
6️⃣ 접수 확인 & 수험표 출력
- 결제 완료 후 마이페이지에서 즉시 수험표 확인 가능
- 시험 당일까지 재출력 지원
공인중개사 시험 과목 및 합격 기준
공인중개사 1차 시험
| 구분 | 시험 과목 | 시험 범위 | 출제 비율 | 문항 수 | 합격 기준 |
| 1교시 |
① 부동산학개론 |
부동산학개론 | 85% | 40문항 | - 매 과목 100점 만점 - 각 과목 40점 이상 - 전과목 평균 60점 이상 |
| 부동산감정평가론 | 15% | ||||
| ② 민법·민사특별법 |
민법의 범위 | 85% | 40문항 |
||
| 민사특별법 범위 | 15% |
※ 1·2차 동시 응시자가 1차 불합격이면 2차 성적은 무효 처리됩니다.
공인중개사 2차 시험
| 구분 | 시험 과목 | 시험 범위 | 출제 비율 | 문항 수 | 합격 기준 |
| 1교시 |
① 중개사법령·중개실무 |
공인중개사법.부동산거래신고법 | 70% | 40문항 |
- 매 과목 100점 만점 - 각 과목 40점 이상 - 전과목 평균 60점 이상 ※ 1·2차 동시 응시자가 1차 불합격 시, 2차 성적은 무효 처리됩니다. |
| 중개실무 | 30% | ||||
| ② 부동산공법 |
국토계획법 | 30% | 40문항 |
||
| 도시개발법.도시정비법 | 30% | ||||
| 주택법.건축법.농지법 | 40% | ||||
| 2교시 |
① 공시법·세법 |
부동산등기법 | 30% | 40문항 |
|
| 공간정보법 | 30% | ||||
| 부동산 세법 | 40% |
1차·2차 시험 과목·범위
※ 공인중개사 시험 당일, 답안지 작성 시 시험일 당일 시행 법령을 기준으로 합니다.
공인중개사 시험 합격률 분석
35회 공인중개사 합격률
⏹️ 1·2차 동차 합격률
- 전체 최종 합격자 15,301명 중 28.6%만 동차 합격에 성공했고, 71.4%는 1차 시험 면제자로 2차만 합격했습니다.
| 구분 | 동차 응시자 | 동차 합격자 | 동차 합격률 |
| 2024년(35회) | 60,382명 | 4,372명 | 7.2% 내외 |
⏹️ 연령대별 합격 현황
- 응시 인원은 40대(30.1%)가 가장 많지만, 합격률은 20(17.31%) 대와 50대(17.34%)가 근소하게 높습니다.
- 직장가족 부담이 큰 30~40대는 학습 시간이 부족해 시험 점수가 분산되지만, 20대는 적응력, 50대는 실전 경험이 강점으로 작용합니다.
| 연령대 | 1차 시험 |
2차 시험 |
1차 응시자 대비 합격률 |
|||
| 응시자 수 | 합격자 수 | 응시자 수 | 합격자 수 | 합격자 비율 | ||
| 10대 | 176명 | 10명 | 65명 | 5명 | 0.03% | 2.84% |
| 20대 | 8,818명 | 1,881명 | 4,593명 | 1,526명 | 9.97% | 17.31% |
| 30대 | 25,211명 | 3,727명 | 10,708명 | 3,634명 | 23.75% | 14.41% |
| 40대 | 31,551명 | 4,195명 | 13,976명 | 4,606명 | 30.1%👑 | 14.60% |
| 50대 | 25,048명 | 4,076명 | 14,577명 | 4,343명 | 28.38% | 17.34%👑 |
| 60대 | 7,043명 | 912명 | 5,131명 | 1,142명 | 7.46% | 16.21% |
| 70대 | 604명 | 48명 | 450 | 44명 | 0.29% | 7.28% |
| 80대 | 30명 | 1명 | 19명 | 1명 | 0.01% | 3.33% |
| 90대 | 2명 | 0명 | 2명 | 0명 | 0% | 0% |
| 합계 | 98,483명 | 14,850명 | 49,521명 | 15,301명 | 30.9% | 15.54% |
최근 5년 합격률 추이
공인중개사 시험 합격률의 5년간 추이를 분석한 결과, 1차 시험 합격률의 급격한 하락과 2차 시험의 높은 변동성이라는 뚜렷한 패턴이 나타났습니다.
2024년 1차 합격률 15.08%는 최근 10년 중 최저 수준으로, 이는 난이도 조정을 넘어 구조적 변화를 의미합니다.
시험 응시자 수가 2021년 18만 6천 명에서 2024년 9만 8천 명으로 47% 급감한 이유는, 부동산 시장 상황과 관련된 여러 요인들이 복합적으로 작용한 것으로 보입니다.
⏹️ 1차 시험 합격률: 지속적 하락세와 2024년 급락
- 2020년: 21.3%
- 2021년: 21.4%
- 2022년: 19.7%
- 2023년: 20.4%
- 2024년: 15.0% (최저점)
특히 2024년 15.08%는 전년 대비 5.35% p 급락한 수치로, 이는 2015년 이후 최저 수준입니다.
1차 시험의 지속적 하락은 민법 판례형 문제 증가와 부동산학개론 계산 문제 고난도화가 주요 원인으로 분석됩니다.
⏹️ 2차 시험 합격률: 높은 변동성의 롤러코스터
- 2020년: 22.0%
- 2021년: 29.1%
- 2022년: 31.6% (최고점)
- 2023년: 23.1%
- 2024년: 30.9%
2차 시험의 8.5% p 변동 범위는 절대평가 시험의 특성상 출제진의 난이도 조절에 따른 결과로 해석됩니다.
2024년에는 전년 대비 7.8% p 상승했지만, 이는 2022년 수준으로의 복귀에 불과합니다
공인중개사 시험 난이도
1차 시험 난이도 & 대비 전략
| 과목 | 난이도 | 목표 점수 | 시험 대비 전략 |
| 부동산학개론 | 중 | 70-75점 | - 2차 과목 기본 개념 미리 학습으로 연계 문제 대비 - 계산 공식 완전 숙지: 복합 할인율, NPV 응용 계산 반복 연습 - 최신 부동산 정책 꾸준한 업데이트 |
| 민법 및 민사특별법 | 상 | 50-60점 | - 최신 판례 데이터베이스 구축: 2024-2025년 판례 별도 정리 - 사례형 문제 풀이 훈련: 사실관계→쟁점→결론 3단계 분석법 숙달 - 특별법 판례 집중: 임대차보호법 최신 판례 우선 학습 |
2차 시험 난이도 & 대비 전략
| 과목 | 난이도 | 목표 점수 | 시험 대비 전략 |
| 중개사법령·실무 | 하 | 80점+ | - 법령은 조문 암기 - 실무는 실제 계약서·확인설명서 작성 예제 풀이 훈련 |
| 부동산공법 | 최상 | 40점 확보 | - 통합 이해 학습: 개별 조문 암기를 넘어 법령 간 연관성 파악 - 실무 사례 연습: 개발 사업 절차를 단계별로 이해 - 최신 개정 법령: 2025년 개정 사항 실시간 반영 |
| 공시법.세법 | 중상 |
65-70점 |
- 등기법 난이도 상승 대비: 복잡한 등기 절차 흐름도 작성 - 세법 계산 신유형: 양도차익, 차손 통산 등 새로운 계산 패턴 연 |
공인중개사 시험은 전략적으로 반복해서 익숙해져야 합격하는 시험입니다.
기출문제를 통해 답을 곧바로 찾을 수 있는 상태를 만들고,
합격선에 필요한 만큼만 공부하되 나머지는 과감히 버리는 선택과 집중이 핵심입니다.
새로운 출제 경향에 맞는 학습 전략으로 2025년 36회 공인중개사 자격시험에 꼭 합격할 수 있기를 응원합니다!!
📁 참고 및 출처
- 큐넷(Q-Net) 공인중개사 홈페이지
- 2025년 제36회 공인중개사 자격시험 시행계획 공고 (2025.7.25)
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